（一）协议是否能够本视为本约协议：

预约协议也有被认定为本约协议的可能性，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”相关规定，只要协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，就可以视为本约协议。

而依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，所谓的主要内容是指：

“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。”等要求，在原有司法实践中并不苛求满足全部要求。

另，民法典生效后，参与民法典编纂的专家意见认为，对此类合同的认定还需要偏重考察协议缔结时双方真实的意思表示，如果在合同内容中明确存在之后正式订立合同等表述的内容的，且法官在此类案件的审理过程中遵循专家意见的，即便具有前文所述的部分主要内容的协议大概率还是会被认定为预约协议。

因此，律师认为协议被认定的为本约协议存在理论上的可能性，但是概率较低。

（二）协议被认定为预约协议时，可以适用哪些违约责任。

民法典（2021年）前，对于预约合同我国民法通则、合同法均无明确规定，关于预约协议的规定仅散见于一些司法解释当中，其中，2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：

“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

相关规定，仅对正式商品房买卖合同未能签订时当事人收受的定金如何处理进行了规定，对于包括守约方能否要求法院判令继续履行预约合同等违约责任并未触及。因此当时的司法实际中，法院对于预约协议是否能够继续履行并没有统一意见，支持与反对的意见的在司法实践中基本持平。

而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

生效后，首次触及到了预约协议违约责任的问题，但该规定中对于违约责任包括哪些内容并没有明确列举，其所述的违约责任是单指预约协议中双方自行约定的违约条款还是可以扩大解释将合同法规定的全部或部分形式的违约责任（包括继续履行或者较少价款等等）包括在内并不明确，由此导致的结果是大部分法官在审理该类型案件的过程中选择最为保守的方式理解司法解释，不将合同法规定的其他类型的违约责任作为预约协议违约责任的组成部分，导致2012年以后，在类似的案件中支持强制缔约（包括严格按照约定继续履行及变更后继续履行的）的判决大幅度的下降。

2021年民法典生效后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条关于定金的规定没有变化。

而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”相关规定，在司法解释修订的过程中被删除了。

同时，《民法典》合同篇第四百九十五条：“【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

以法律的形式一方面明确地认可了预约协议作为合同的一种形式，同时规定了违反预约协议可以主张违约责任，至于该违约责任是单指双方自行约定的违约条款或者包括了法定的违约条款，仍未明确，但既然预约协议已经成为民法典认可的合同形式之一，除法律另有规定外，民法典合同篇关于违约责任的所有规定均应适用于预约协议。

而作为民法典编纂领导小组重要成员及分编的牵头人的杨立新教授，在其著作《中华人民共和国民法典条文精释与实案全析》一文中对此的解读：“预约成立，当事人即负有履行预约所规定的订立本约的义务，只要本约未订立，就是预约没有履行。预约的当事人一方不履行预约约定的订立合同义务的，对方当事人可以请求其承担预约的违约责任。预约违约责任的确定，依照预约的约定或者参照违约责任的法律规定。”明确，预约协议的违约责任可以参照法律规定确定，这其中就包括了违约金、继续履行或减少价款等。

（三）法院是否会判决违约方强制缔约。

基于前文所述的原因，律师认为民法典中关于违约责任的全部规定均适用于预约协议，相应地继续履行或者说强制缔约理论上也包含在内。但是民法典577条关于继续履行的违约责任还应当注意以下问题。

如守约方依据民法典“第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，请求人民法院依法判决被告继续履行《物业购买预约协议书》，按照约定与原告签署商品房买卖合同。”的，依据《民法典》第五百八十二条：“【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制缔约或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”符合上述规定的相关规定，继续履行的诉讼请求会被法院直接驳回。

而依据《民法典》第五百八十二条：“【瑕疵履行违约责任】履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”相关规定，请求人民法院判决对方减少价款则更有可能实现。

以上建议，希望诸位老师和同事给予指正。